כיצד להתמודד עם איחור במסירת דירה חדשה ואיך לקבל פיצוי בגינו?

רכישת דירה היא אחת מהעסקאות המשמעותיות ביותר. היא כוללת תכנון קפדני, התחייבויות כלכליות ארוכות טווח והתרגשות רבה לקראת המעבר וקבלת הבית החדש.

אך מה קורה כאשר הקבלן מתעכב במסירת הדירה? איחור במסירה יכול לגרום לבלבול, תסכול, הוצאות בלתי צפויות ומאליו מובן שגם לנזק כלכלי משמעותי. למרבה הצער, זהו מצב שכיח יחסית בשוק הנדל"ן בישראל.

וחשוב להבין שאיחור במסירת דירה אינו מצב שאין לו פתרון – עם הידע והייעוץ הנכון, תוכלו להגן על זכויותיכם ולהשיג את הפיצוי שמגיע לכם.

וכך, בישראל, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, מגן על רוכשי דירות חדשות במקרים של איחור במסירה. הוא קובע פיצויים לרוכשי דירות חדשות כשהמוכר חרג ממועד מסירת המפתח שנקבע בחוזה לתקופה של 30 ימים או יותר.

למרות זאת, לא כל רוכשי הדירות מודעים לזכויותיהם ולפיצויים שמגיעים להם במקרה של איחור, ופעמים רבות חוסר ידע זה או פזיזות בהתנהלות מול המוכר, עלולים להוביל להוצאות והפסדים משמעותיים ויתור על זכויות ותסכול רב.

במאמר זה, נסקור את כל מה שצריך לדעת על איחור במסירת דירה: מהן הסיבות השכיחות לאיחורים, כיצד ניתן להתמודד עם מוכר שמתעכב במסירת המפתח לדירה, ומהן הזכויות והפיצויים שמגיעים לרוכשי הדירות לפי החוק במקרה של איחור במסירת הדירה. כמו כן, נציע טיפים מעשיים והמלצות כיצד לפעול בצורה הטובה ביותר כדי למקסם את זכויותיכם ואת הפיצויים שמגיעים לכם.

מהו חוק המכר (דירות) ומהי מטרתו?

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הוא חוק צרכני שמטרתו להגן על רוכשי דירות בישראל. החוק נחקק מתוך הכרה כי רכישת דירה היא אחת ההחלטות הפיננסיות הגדולות והמשמעותיות ביותר בחיי אדם, ולכן יש להבטיח כי הרוכשים יקבלו את המוצר שהובטח להם בזמן ובאיכות הנדרשת.

ככלל, החוק מסדיר את הזכויות והחובות של שני הצדדים בעסקת מכר דירות ומבטיח פיצויים לרוכשי הדירות במקרה של חריגה מההתחייבויות.

במהלך השנים, תוקן החוק מספר פעמים על מנת להתאים למציאות המשתנה ולהבטיח את ההגנה המקסימלית לרוכשים. אחד התיקונים המשמעותיים ביותר הוא סעיף 5א, אשר קובע את זכות הרוכשים לפיצויים בגין איחור במסירה וזאת ללא כל צורך בהוכחת נזק ממשי. החוק מעודד שקיפות ומציב דרישות מחמירות על מוכרים בכל הנוגע למסירת הדירה במועד המוסכם.

הוראות החוק מחייבות את המוכר לספק לרוכשי הדירות את כל המידע הרלוונטי לגבי הדירה והמועד הצפוי למסירתה. המוכר מחויב גם לדווח על כל שינוי במועד המסירה ולספק הסברים במקרים של איחור. הפרה של הוראות אלה עלולה להוביל להטלת סנקציות, ולעיתים אף לתשלום פיצויים משמעותיים לרוכשים.

אילו זכויות מעניק החוק לרוכשים במקרה של איחור במסירת דירה?

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) הוא סעיף מפתח המגן על הרוכשים במקרה של איחור במסירת הדירה.

הסעיף קובע כי אם המוכר לא מסר את הדירה לאחר שחלף חודש מהמועד הנקוב בחוזה, הרוכש זכאי לפיצויים בלא צורך בהוכחת נזק כלשהו. ככלל, הפיצוי הוא בגובה שכר דירה (דמי שכירות) של דירה דומה בגודלה ובמקומה, ובמקרה של איחור לתקופה ממושכת (חמישה חודשים או יותר, דמי השכירות יוכפלו במקדם הקבוע בחוק.

למעשה, זכויות הרוכשים לפי סעיף זה כוללות את הזכות לפיצויים בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותם. הפיצויים מחושבים על פי דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, דבר המבטיח כי הרוכשים יקבלו פיצוי הולם והוגן.

בנוסף, סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מחייב את המוכר לשלם את הפיצויים בתום כל חודש ובעד אותו חודש. כלומר, רוכשים לא צריכים להמתין עד למסירה בפועל כדי לקבל את הפיצויים המגיעים להם (וזו טעות נפוצה). כל חודש איחור מזכה אתכם בפיצוי שוטף, מה שמקל על ההתמודדות הכלכלית בתקופת ההמתנה לדירה החדשה.

יש לשים לב כי לאורך השנה חלו תיקונים בסעיף זה וייתכן כי נוסח הסעיף שרלבנטי למקרה שלכם הוא הנוסח הקודם.

מה הפיצוי במקרה של איחור במסירת דירה וכיצד הוא מחושב?

במקרה של איחור במסירה הדירה, הרוכש זכאי לפיצויים בהתאם למדרגות שנקבעו בחוק:

• דמי שכירות של דירה דומה לתקופה של עד 4 חודשים מהאיחור.

• דמי שכירות של דירה דומה כפול 1.25 לתקופה של 5 עד 10 חודשים מהאיחור.

• דמי שכירות של דירה דומה כפול 1.5 החל מ-11 חודשים ואילך.

  
  

בנוסף חשוב לדעת כי:

• הפיצויים ישולמו בסוף כל חודש ועד למסירת המפתח לדירה בפועל.

• הפיצויים מחושבים לפי שכר דירה (דמי שכירות) של דירה דומה באותו אזור, על מנת להבטיח כי הרוכשים יקבלו פיצוי הוגן שיאפשר להם לשכור דירה חלופית בתקופת ההמתנה.

• על

  הפיצויים להינתן מכוח החוק ללא הוכחת נזק בפועל, כלומר, הרוכשים אינם צריכים להוכיח שנגרם להם נזק כלשהו כדי לקבל את הפיצויים.

  
  

• דוגמאות מהפסיקה מראות כי בתי המשפט נוטים לאכוף את סעיף 5א בחומרה, ובמקרים רבים פוסקים לטובת הרוכשים ומחייבים את המוכר לשלם פיצויים משמעותיים בגין האיחור במסירה.

מתי המוכר לא יצטרך לשלם פיצוי בגין איחור במסירת דירה?

חוק המכר בנוסחו הנוכחי קובע שני חריגים בלבד שבהתקיים אחד מהם המוכר לא יצטרך לשלם לרוכש פיצוי בגין איחור במסירת דירה:

• האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הרוכש בלבד;

• האיחור הוא כתוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

• 
  

החריג השני הוא המעניין יותר, משום שהוא דן במקרים שבהם האיחור נבע מנסיבות שהמוכר לא ידע או ראה או יכול היה למנוע בעת כריתת החוזה. עם זאת, עמדת הממונה על חוק המכר מבהירה כי נסיבות כמו בעיות ברשויות ציבוריות או עם גורמי מקצוע הקשורים לפרויקט, לא יכולות לפטור את המוכר מפיצוי בהתאם להוראות חוק המכר (דירות).

כך נקבע, כי אם האיחור נגרם כתוצאה מהתנהלות רשות ציבורית כגון רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים או משרד ממשלתי, המוכר לא יוכל להסתמך על חריג זה כדי להימנע מתשלום הפיצויים.

כמו כן, אם האיחור נגרם כתוצאה מהתקשרות של המוכר עם גורמי מקצוע כגון קבלנים מבצעים, יועצים משפטיים או אדריכלים, הוא עדיין חייב בתשלום הפיצויים.

כך היה גם במשבר הקורונה. למרות השלכותיו המשמעותיות, נקבע כי הוא לא מהווה סיבה המאפשרת למוכר להימנע מתשלום פיצויים.

חשוב לדעת, כי במקרה שהמוכר מנסה להתנות את הפטור מתשלום פיצויים בהחלטה שלו או של גורם מטעמו, עמדת הממונה על חוק המכר קובעת כי התניה זו אינה תקפה. כלומר, המוכר לא יכול לקבוע בעצמו אם האיחור נגרם מסיבה שאינה תלויה בו וכך לפטור את עצמו מתשלום הפיצויים המגיעים לרוכשי הדירות החדשות.

כיצד בתי המשפט מתייחסים לאיחור במסירת דירה?

בתי המשפט בישראל מתייחסים לאיחור במסירת דירה בחומרה רבה, זאת לאור העובדה כי רכישת דירה היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת.

בית המשפט העליון הדגיש בעבר את החשיבות הרבה של הוראות חוק המכר (דירות) כחקיקה צרכנית ממעלה ראשונה שנועדה להגן על רוכשי הדירות.

כך למשל, במסגרת ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין ואח' משנת 2010, ציין בית המשפט העליון כי יש להעניק פיקוח שיפוטי מיוחד על סוגיה זו כדי להגן על האינטרס הציבורי.

בנוגע למועד מסירת הדירה, קבע בית המשפט העליון ברע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ כי מועד המסירה הוא נתון קריטי מבחינתו של רוכש הדירה וכי איחור במסירה עלול לגרום לרוכש לנזקים כלכליים ולמצוקה בשל חוסר הוודאות. באותו מקרה בית המשפט העליון פסל תניית פטור של מוכר לשלם לרוכש בגין איחור במסירת דירה.

בנוסף, קובע סעיף 5א לחוק המכר (דירות) פיצוי סטטוטורי לרוכש הדירה במקרה של איחור במסירה מעבר לתקופת החסד (כיום 30 ימים ולפני תיקון 9 עמדה על 60 ימים). בית המשפט המחוזי בתל אביב, במסגרת רת"ק (מחוזי ת"א) 30787-01-19 עזר נ' נתנאל גרופ בע"מ, ציין כי עם חלוף תקופת החסד, המוכר מחויב בתשלום פיצוי לרוכש החל מהיום הראשון לעיכוב במסירה (ולא החל מתום תקופת החסד).

איך עורך דין מומחה יכול לסייע במקרה של איחור במסירת דירה?

עורך דין מומחה בתחום יכול לסייע לכם בכל שלב בתהליך, החל מייעוץ ראשוני ועד לייצוג משפטי במקרה של תביעה בבית משפט. עורך דין מיומן יוודא כי כל הזכויות המגיעות לכם נשמרות ויפעל לקבלת הפיצויים המקסימליים עבורכם בהתאם לנסיבות העניין. בנוסף, עורך דין יוודא כי אתם מקבלים את מלוא המידע הנדרש ומבינים את זכויותיכם וחובותיכם בתהליך.

במילים אחרות, פנייה לעורך דין תבטיח שמירה על זכויותיכם וקבלת פיצויים במקרה של איחור במסירה.

אם אתם מתמודדים עם איחור במסירת דירה ורוצים שעורך דין מומחה בתחום ילווה אותכם ויסייע לכם לקבל את מה שמגיע לכם, אני מזמין אתכם ליצור אתנו קשר ולקבל ייעוץ וליווי משפטי מקצועי ומסור. באפשרותכם ליצור קשר בטלפון, בוואטסאפ או בדוא"ל.

מתמודדים עם איחור במסירה? סיוע משפטי אשר יבטיח הגנה על הזכויות שלכם

סיכום ביניים

לעיל דיברנו על חשיבותו של חוק המכר (דירות) והסעיפים המגנים על זכויות רוכשי הדירות. כפי שנוכחנו לגלות, החוק מעניק כלים משפטיים משמעותיים להתמודדות עם עם מוכר הדירה ומתייחס למקרה של איחור בקבלת המפתח לדירה חדשה.

סעיף 5א לחוק, שהוזכר רבות לעיל, הוא הסעיף החשוב ביותר לכך. הוא מספק מנגנון פיצוי אוטומטי לרוכשים, ללא צורך בהוכחת נזק, וזאת כדי להגן עליהם מפני הקשיים הכלכליים והנפשיים הנובעים מהאיחור במסירת דירתם.

עוד נוכחנו לגלות כי איחור במסירה יכולים להיגרם ממגוון סיבות, חלקן בשליטת המוכר וחלקן לא. עם זאת, ראינו כי בתי המשפט מכירים בזכויות הרוכשים ומוודאים שהחוק נאכף באופן מלא ובכך למעשה מצמצמים את אפשרויות המוכר להימנע ממתן הפיצוי לרוכש.

כפי שצוין לעיל, לאור מורכבות הנושא והשלכותיו הרחבות, כדאי להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום במקרים של איחור במסירה. עורך דין מקצועי יכול לסייע בניהול המו"מ עם הקבלן, להבטיח את קבלת הפיצויים המגיעים לכם ולייצג אתכם בבתי המשפט במידת הצורך. בכך תוכלו למקסם את זכויותיכם.

כעת, נעבור לפרק האחרון הכולל שאלות ותשובות נפוצות בנושא איחור במסירת דירה. זהו מקום בו תוכלו למצוא תשובות לשאלות נפוצות הנוגעות למצבכם ולהתמודדויות אפשריות. במידה ויש לכם שאלות נוספות או שאתם זקוקים לייעוץ נוסף, אתם מוזמנים ליצור קשר ולקבל סיוע מקצועי ומקיף.

מוזמנים ליצור אתנו קשר ולקבל ייעוץ וליווי משפטי מקצועי ומסור. באפשרותכם ליצור קשר בטלפון, בוואטסאפ או בדוא"ל.

שאלות ותשובות נפוצות - איחור במסירת דירה

מהו החוק המכר (דירות) ומהי מטרתו?

חוק המכר (דירות) נועד להגן על רוכשי דירות ולהבטיח קבלת דירה במועד ובאיכות המובטחת.

מה קורה אם הקבלן מאחר במסירת הדירה?

במקרה של איחור במסירת דירה העולה על 30 ימים, ייתכן שהרוכש זכאי לפיצויים בלא צורך בהוכחת נזק.

כמה פיצויים מגיעים לי אם הקבלן מאחר במסירה?

הפיצויים מחושבים לפי מדרגות שנקבעו בחוק המכר (דירות) או על פי החוזה שבין הצדדים (לפי מה שמיטיב עם הרוכש). הפיצויים הקבועים בחוק הם דמי שכירות של דירה דומה וככל שהאיחור במסירה נמשך זמן רב יותר סכום זה יוכפל ב-1.25 או 1.5, לפי העניין.

מהם החריגים לפיצויים במקרה של איחור במסירה?

החריגים כוללים נסיבות שאינן בשליטת הקבלן (או לבקשת הקונה), אך עמדת הממונה על חוק המכר (דירות) ועמדת בתי המשפט מצמצמים באופן ניכר את אפשרות המוכר שלא לשלם את הפיצויים.

מה עלי לעשות אם המוכר דורש לחתום על כתב ויתור כתנאי לקבלת המפתח?

התשובה עשויה להשתנות ממקרה למקרה, ולכן יש לפנות לעורך דין לבדיקת הנסיבות לכריתת כתב הוויתור והבטחת זכויותיכם טרם החתימה על כתב הויתור.

יצוין, כי חתימה על כתב ויתור יכולה לפגוע בזכויותיכם לקבלת פיצויים.

מהן הסיבות הנפוצות לאיחור במסירה?

תכנון לקוי של לוח הזמנים, עיכובים באישורים, מחסור בכוח אדם, בעיות כלכליות ועוד.

האם כדאי להגיע להסכם פשרה עם המוכר לעניין האיחור במסירת הדירה?

לעיתים המוכר יעדיף שלא לשלם את הפיצוי בכסף וייתכן שיציע הטבות אחרות. מומלץ לנהל משא ומתן עם המוכר בעזרת עורך דין, כדי לסכם על פיצויים או הטבות אחרות שיהיו ראויים והוגנים.

כיצד משפיעים פסקי הדין על זכויות הרוכשים?

פסקי הדין שעוסקים בחוק המכר (דירות) ככלל ובאיחור במסירה בפרט, מחזקים את זכויות הרוכשים ומבהירים את חובת המוכר לעמוד בהתחייבויותיו.

מה עלי לעשות אם הקבלן טוען שהאיחור נובע מגורמים חיצוניים?

אין לקבל את כל מה שטוען המוכר ויש לבחון כל מקרה בהתאם לנסיבות העניין. פעמים רבות קורה שהמוכר טוען האיחור נבע מגורם חיצוני ובפועל נקבע כי אותו גורם חוסה תחת אחריות המוכר.

לאור האמור, מומלץ לפנות לעורך דין לבחינת טענות המוכר ושמירה על זכויותיכם.

מה לעשות אם המוכר מסרב לשלם את הפיצויים?

לפנות לעורך דין מומחה כדי שיטפל בעניין. בדרך כלל עורך הדין יפנה למוכר במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים וינסה להימנע מהגשת תביעה שלא לצורך. ככל שהמוכר לא יהיה נאות לשלם גם לאחר שליחת המכתב, יש להגיש תביעה לבית המשפט כדי לקבל מזור וסעד לפי הוראות החוק.

האם המלחמה היא סיבה מוצדקת לאיחור במסירת דירה?

בית המשפט העליון נדרש בעבר לסוגיית הסיכול בשל מלחמה בעניין ע"א 715/78 כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, אשר עסק בהשלכות מלחמת יום הכיפורים. שם, הביע השופט לנדוי את עמדתו שלפיה - "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבענייני מלחמה ושלום, הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל, והאם אין די בסכנה צפויה כזאת כדי שתישלל טענת סיכול עקב פרוץ מלחמה?"

עם זאת בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון הסתייג השופט אנגלרד מעמדת השופט לנדוי, וקבע כי אין מדובר בהלכה מחייבת. השופט לנדוי הבהיר כי "...את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים..."

חשוב לזכור: טענת סיכול היא טענת הגנה לפטור מאחריות, ועל פי ההלכה הפסוקה, הנטל להוכיח קיומה של הגנת הסיכול מוטל על הטוען לה. לשם כך נדרשת הצגת תשתית ראייתית קונקרטית המעידה על אופן השפעת המלחמה על היכולת לקיים את ההתחייבויות הספציפיות מול הקונה. לא די באמירות סתמיות וכלליות בדבר השלכות המלחמה, מבלי לתמוך אותם בנתונים עובדתיים מוצקים.

איחור במסירת דירה? עו"ד מקצועיים לשירותך! סיוע משפטי מהמומחים בתחום